不動産」カテゴリーアーカイブ

徐々に上がっている?売買物件と路線価

相続税や贈与税の算定基準となる土地の評価の価格を路線価といいます。
全国一位は30年連続で東京・銀座五丁目の文具店『鳩居堂』前の銀座中央通りです。

路線価は1㎡(1000ミリ×1000ミリ)の広さで表されていますが
はがき1枚分(100ミリ×148ミリ)の土地の金額がなんと60万円だそうです。。。

鳩居堂前は2017年の路線価は、過去最高で4032万円/㎡
過去2番目に高かったのはバブル期の1992年の路線価は3650万円/㎡
バブル期よりも去年のほうが価格が上昇していたよう

バブル再来とも言われ、
東京の夜の街では高価なボトルが下ろされたり
1億円を超えるいわゆる「億ション」急増で成約しているとか。。。

なかなか地方ではそんな実感はありませんが
日曜日のニュース番組から、そんな景気のいいニュースが耳に入ってきました。

私たちも、お客様から査定依頼があると、路線価などを基に物件を査定します。
先日も、購入時の金利が8%もした物件だったと当時のことを懐かしみながらの
売却についてのご相談がありました。

高松の路線価は東京のようにはいかず、下がる一方ではありますが、
お客様に客観的な数字を使い査定価格を納得していただけるよう、
分かりやすくご説明できるようにと務めています。

色々な思い入れのあるお客様の大切な資産です。
売買、賃貸のことはマイホーム・ラボにお任せください。
各情報サイトや他社サイトでも気になる物件がありましたら、
お気軽にお問い合わせくださいね!

「おい女中!わらわは空腹だぞよ!」と柵ごしに呼びにくる琥珀嬢

48年ぶりの法改正。仲介手数料の謎

不動産の売買や賃貸借の取引の際、
売主と買主の間に入って契約などの仲介をする私たち不動産会社。
お取引が成立した場合、
手数料(成功報酬)が発生することは皆さんご存知ですよね。

業者がそれぞれ仲介手数料を定め、ぼったくっているのでは?
なーんて思っている方もいるかもしれません。
実はこの手数料、法律で上限額が定められているんです。
ですからぼったくりではないのでご安心ください(笑)
国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の
売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和45年建設省告示第1552号)」
という項目にあたります。

昨年2017(平成29)年12月8日にこの業法が改正され、
2018(平成30)年1月1日より
「物件売買価格が400万円以下の場合、最大18万円受け取ることができる」
と変更になりました。
実質的にはお客さまにとっては値上げの形です。

その対象は「空き家」、特に「地方の空き家」に対してです。
元々の「昭和45年建設省告示第1552号」でも「低廉な空き家等」とされています。

総務省の住宅・土地統計調査(2013年)によると
別荘などを除いた県内の空き家は7万7900棟。
30年前の調査の3倍以上に増えています。
(香川県の住宅全体に占める空き家率16・6%は全国ワースト5位です)

国は、空き家の流通活性化を目標に置いています。
私も高松市の空き家相談員のひとり。
NPO空き家活用研究会にも属しています。
少しでも空き家活用できるようにと奮闘はしていますが、
空き家などは物件価格が低く、遠方になると通常より調査費がかかってしまうこともあります。
不動産業者が赤字になることもあり
不動産取引自体を敬遠するケースかあるともよく耳にします。

そこで、手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようになり
宅地・建物の物件価格が100万円でも200万円でも、
400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として
調査費込みで最大18万円を受け取ることができるようになったのです。

弊社も『地方の空き家』物件をお預かりすることがありますが
媒介契約の締結の際に、報酬額について売主様に対してご説明し、
合意していただくのも大切な業務の一環だと思っています。

売買、賃貸のことはマイホーム・ラボへお任せください。

ポータルサイトや他社サイトで気になった物件がありましたら、
お気軽にマイホーム・ラボへお問い合わせくださいね!

ごみ置き場にいつもゴミが…経営者が気をつけたいこと

先日、賃貸物件を自主管理をしているオーナー様からご相談を受けました。
ごみ問題についてです。

戸数が多いこともあり、
いつもゴミステーションにゴミが残っていて
近隣からクレームがあった。
何かいいか策はないか……とのこと。

これは切実な問題です。
アパート・マンション経営の際には、ごみの置き場所がどうなっているかで
入居者の確保に響くといっても過言ではありません。
たくさんのごみが溜まっている状態は、悪いイメージに繋がるためです。

夏場はにおいの原因にもなります。
物件の資産価値減少問題にもなりかねません。

管理人さんは常駐しておらず
清掃も毎日というわけにもいかず
オーナーのご自宅から物件が近ければまだしも、
少し離れていると毎日見に行く訳にもいかず…
というのが現実です。

まず、あたりまえと思っていることから入居者の方に再確認してもらう必要があります。

  1. 場所(決められた集積所に出す)
  2. 日時(分別して定められた曜日・時間に出す)
  3. 分別方法(入居者にゴミの出し方を記載したしおりなどを配布)

意識付けを再度行なう注意が必要でしょう。
以前このブログでご紹介したアプリ「さんあ~る」のご活用もぜひ!

また、ごみの回収方法もいろいろあります。

  • 業者収集(分別不要、回収はしてくれるがコストがかかる)
  • 高松市の収集(分別必要だが無料)

市の収集をベースに、週に一度だけ業者収集の回収を依頼するだけでも
ごみ置き場にゴミが残る問題が改善した事例もあります。

やはり大切な物件には目をかけ、手をかけることは必要です。
こうした物件経営のご相談にも対応致します。
マイホーム・ラボへお気軽にお問い合わせくださいね。

琥珀・・・たそがれてる

知っておきたい家賃と滞納にまつわるルール

一月は行く、二月は逃げる、三月は去るという言葉通り早くも2月。
年が改まって、いろいろな行事に追われ、時間が経つのを早く感じるんでしょうね。

お正月気分はどこへやら。。。ですが、長期休暇があった月の月末は
家賃の振り込みが遅れる方が多いです。

契約書では『家賃は末日までに翌月分を支払う』と謳われていますね。
翌月月初には管理物件の振込・引き落とし状況を確認するのが私たちの業務のひとつです。
そのとき、家賃のお支払いが確認できなかったらどうなるでしょう?
賃貸借契約時に加入された保証会社に、家賃の代弁済を依頼するようになります。

貸主にとっての悩みの種は、空室の有無や家賃の滞納です。
滞納があったときのリスクに備えた「滞納保証」があることは
貸主側にとって大きな安心材料になるんですね。

一方で入居者の方は、あくまで保証会社は立て替えているだけなので
支払っていない家賃にプラスして、利息(代弁済手数料)を保証会社に支払う義務が発生します。
立て替えてもらっているぶんを返済して利息も払う、ということですね。

引っ越しと保証会社の審査は今やほとんどがセットです。
保証会社によって基準が違いますが、
振込忘れで1週間ほど遅れた場合や遅れた回数が少ない場合は審査が通ることもありますが
毎月1ヶ月ほど遅れて支払っている場合などは、やはり信用といった面で審査否決になる確率が高くなってしまいます
自分で自分の首を締めた形になり、次に引っ越したい部屋に入居できないこともあるので要注意です。

家賃が滞る理由はさまざま。
うっかりという理由が多いですが、病気や失業などと切実なこともありますよね。
理由によっては、保証会社に代弁済連絡を遅らせることもあります。
遅れることが明らかなときは、まず私たちにご一報くださいね。

売買・賃貸情報はマイホーム・ラボへお任せください。


毎朝の日課。我が家のシーサー(りん)

水が出ない!水道管が凍結したときの対処法と予防策

東京23区では、33年ぶりの低温注意報が発令されていますね。
交通の影響や、水道管の凍結に気をつけて!というニュースがテレビを騒がせています。
あくまで東京の話、香川は温暖な気候だし…と思いながらも
外に出れば本当に空気が冷たく、むしろ痛いくらいです。

事務所には「水道管が凍って水が出ない」というお電話がありました。
長年この業界にいますが、こんなお問い合わせは初めて!
それくらい今年の冬は冷えています。

暑い夏、未開封のペットボトルを凍らせたことはないですか?
凍ったペットボトルは、破裂しそうなほど膨れていたはずです。
これは、凍らせると体積が増えるという水の特性によるものなんですねー。

寒い日が続くとこのペットボトルと同じことが起こって、水道管や蛇口が凍結しやすくなってしまうんです。
屋外にある蛇口、露出した水道管、集合住宅の北側通路のような風通しのよいところにある水道メーターなんかは、まさにありがちです…。

凍結で水が出なくなったときは?

弊社の水道工事を担ってくれている業者さんの話では
お昼ごろまで待てば凍結部分が溶け、水が出るようになる!…とのこと。

でも、休日ならまだしも急ぐ場合がほとんどですよね…。
そんなときは蛇口をあけ、凍結している場所にタオルをかぶせて、
ぬるま湯をゆっくりかけて解かしてください。
慌てて熱湯をかけると、水道管が破裂することがあるので注意が必要です。

凍結の予防方法は?

1. 水道の元栓を閉める


長期間おうちを留守にする場合に有効です。
ご家庭の元栓の位置を確認して、万一に備えておくことも大切ですね。

2. 寒くなる前に、屋外の配管や立水栓を保護する


ボロ布や発砲スチールつきの保温テープを巻きつけ、できるだけ冷気に触れないようにします。
原始的ですが、頻繁に取り換える必要がない点はラクかもしれません。

3. 小量の水を出しっぱなしにしておく


毎日出しっぱなしにするのはもったいないので、冷え込みそうな夜限定です。
メーターから最も離れた蛇口からチョロチョロさせておけば、水道管の中の水が流れ続けている状態になり
凍結を防ぐことができます。
2階にも蛇口がある場合、それぞれの階の計2ヶ所から出すようにしてくださいね。

生活していると予期せぬことも起こりますが、
業者さんたちのおかげでこうした日々の豆知識もばっちり伝授できますので
高松市の賃貸・売買なら、私たちマイホーム・ラボにぜひご相談くださいね。